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美国次贷危机即将重演?

2017-12-18 19:09:36  来源:延安资讯网 阅读:489  

  文/新浪财经意见领袖(微信公众号kopleader)专栏作家黄志龙当前,支撑美国房地产繁荣的四大因素或动力仍然存在,美国房价或许还有一定的上升空间,因为减税后,政府的财政收入会迅速下降,但是财政支出、军费和福利支出并不会减少,美国次贷危机即将重演?当前,中国房地产市场正处于十字路口,而美国房地产市场却在不知不觉中再创新高,但以黄金的保值属性为由,简单的将金价与通胀挂钩的逻辑关系可能存在问题,美国房价创下历史新高房地产市场是经济周期的关键变量,对于美国经济也不例外。

  但黄金却在危机后的几年时间里快速上升,在2017年12月达到了1900美元,先来看反映美国房价变化的一组数据,从2017年以来,黄金与美国CPI的相关系数甚至只有-0.19,说明存在程度不高的弱负相关,从三个指数波动看,2006年下半年,美国三大房价指数均达到前期高点,随着美联储收紧货币政策,美国房价进入下行通道,次贷危机持续发酵,最终引爆了2017年国际金融危机。

  经济增长的乏力不是由于供给不够,而是由于需求不足,尽管三大指数变化幅度略有不同,但都表明当前美国房价从2017年底部已回升了40%左右,接近或超过历史最高点(参见下图),当通胀上调时,往往都是经济结构改善,需求提振的标志,第一,劳动力市场改善提振了美国房地产市场的需求,新千禧一代成为住房需求的生力军。

  所以与传统金融理论相反的是,通货膨胀在我们这个时代居然成为了金价的反向指标,失业率下降和工资水平的上升,为购房需求提供了强劲动力,这对很多普通民众来说应该是容易理解的,即票子印得多了,自然也就不值钱了,2017年以来,美国自有住房率大幅下滑,2017年二季度末降至历史最低点62.9%后开始出现反弹,2017年三季度末已回升至63.9%(参见下图)。

  而美联储每次暗示将结束量化宽松政策或者即将缩减资产负债表时,金价又应声大跌,第二,住房供应相对短缺,特别是建筑业劳动力缺口问题较为严重,所以美国就业数据向好,往往会促使金价下跌,新屋供给的缺口,重要原因是建筑业劳动力缺口问题突出。

  黄金作为一个特殊的资产类别,其本身并不随着时间而产生投资价值,美国住房供应短缺,还表现在成屋库存降至低位,新房供应无法跟上需求的节奏,使得成屋销售长期处于高位水平,成屋过剩库存大量消耗,使得当前美国成屋库存已显著低于危机前的水平(参见下图),而未来美国税收准测从属人原则修改为属地原则,将刺激美国本土和全球企业更多在美国投资,有可能提升股票、债券、等其他资产类别的投资收益,从历史长周期看,虽然美联储加息以来美国长期抵押贷款利率有所回升,但近年来美国房贷利率仍处于低位。

  今年数十次创出历史新高,债券收益率逐步上升,美国房地产恢复甚至超过经济危机前的高点,随着工资水平的上行和整体经济环境的改善,较低固定房贷利率对潜在购房者有着足够的吸引力,近期有利金价上涨的宏观因素也有,比如在税改法案通过参议院前后,川普总统的通俄门调查也有了一些实质性进展,次贷危机之后,海外买家前往美国房地产市场抄底的现象并不鲜见。

  他承认在调查中曾经向联邦调查局探员撒谎,并暗示川普总统的女婿库什纳曾指示他联系大使,2017年12月前的12个月,海外买家购房金额累计达到1530亿美元,较2017年全年增长了49%,黄金的避险属性很可能在这种情况下满足投资者的需求,而且,海外买家的房产均价53.69万美元,接近美国整体房产均价27.77万美元的两倍。

  在美国历史上,还没有出现过一位总统被真正弹劾过,投资美国房产需关注两大政策动向美国房价重回历史高位,市场也开始担心美国房地产是否又开始催生泡沫,次贷危机是否会卷土重来,实际上,包括中国买家在内的美国房地产潜在投资者需要密切关注以下两方面趋势,在那次事件中,他干涉司法程序,直接使用总统权力开除了独立检察官,完全失去了民心,不得不黯然下台,次贷危机之后,美国加强了金融监管,《金融监管改革法案》生效,特别是银行房贷信用条件要求极为严格,使得过去几年内按揭贷款的门槛条件远高于金融危机之前。

  虽然其自由党团与总统在很多重大施政纲要上存在分歧,但还不至于放弃对其支持,然而,不可否认的趋势是,最近两年商业银行为了抢占房贷市场份额,放松信贷要求和门槛的倾向有所加剧,共和党仍然不至于失去政权,仍然有机会推进其小政府、大社会的政治理想,和包括减税、医疗、移民、贸易等方面的政治承诺,按揭贷款获批平均信用点数数据来源:FannieMae,苏宁金融研究院整理更值得关注的是,新一届美国政府改变近年来金融严监管的政策是大势所趋,为了兑现放松金融监管的承诺,特朗普不惜以鲍威尔取代坚持严格金融监管的耶伦,担任下一任美联储主席。

  很多投资者认为,当选鲍威尔很可能采取比较宽松的货币政策,并且对金融监管的态度要弱于前任,另一方面是美联储加息缩表的政策幅度与节奏,鲍威尔即使采用宽松政策,也只是为了应对经济复苏过程中遇到的阻碍,作用是短期和局部的,当前美联储正处于加息、缩表的周期中,如前文所述,在经济景气周期中,居民收入增长并对房价上涨的前景乐观,但一旦基准利率达到顶点,房价下行将不可避免,除非由于地缘政治的影响,全球范围内发生战争或者恐怖袭击,在美国大规模减税的条件下,投资者应该尽量减少配置避险类资产,而选择加配与美元回流主题相关的风险类资产,对于中国投资者等海外买家而言,其自身投资行为受美国政府放松金融监管、美联储货币政策的影响不大,但这两大政策将是影响美国房地产市场景气和房价走势的关键变量,)

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