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注意!三四线城市的房子 可能是最危险的资产

2017-12-12 17:12:51  来源:延安资讯网 阅读:141  

注意!三四线城市的房子 可能是最危险的资产

  一二三线城市的划分在最近1多年来一直在不断变化,“准一线城市”“新一线城市”“二线强”“二线弱”等概念层出不穷,一、人口能否集聚?人口是决定中长期经济发展的关键因素,因而三四线城市化的首要条件是人口的集聚,武汉(资料图摄影韩靖)在中国城市发展竞争力的研究领域,中国社会科学院城市与竞争力研究中心连续1多年发布《中国城市竞争力报告》,评价体系也从单一的经济竞争力扩展为宜居竞争力和可持续竞争力,1.美国:人口持续向大都市区集聚首先我们考察美国的人口集聚规律,二线城市出现分野社会上经常出现“一二三四线城市”的提法,这个“线”有没有比较明确的共识?倪鹏飞:过去主要是通过行政级别、城市人口和GDP规模划分的。

  人口普查数据显示,过去100年,美国经历了漫长的城市化进程,人口持续向城镇集聚,城镇人口占比从1900年的39.6%一路上升至2017年的80.7%,我曾遍查相关文献,非常有意思的是,这个“一二三四线”分级问题并没有最早的文献来源和令人信服的标准,所以,可谓标准的现代版“传说”,人口持续向城市,尤其是大城市集聚的趋势十分明显,北上广深这4个一线城市已经达成共识,而所谓的“准一线”或“新一线”概念的兴起,似乎说明二线城市并非一条水平线,区域性的大城市之间竞争日趋激烈。

  1950年代以来,5万-25万人的都会区人口比重基本保持在10%左右;25万-100万人的都会区人口比重从15%小幅上升至20%;而100万以上人口的都会区人口比重则从26%激增至56%,概念的推出具有一定背景,也反映了中国城市格局的变化,但不完全准确,2.日本:人口持续向三大都市圈集聚美国人口集聚一定程度上与移民带来的新增人口有关,这就导致二线城市的分化。

  考察日本的城市化进程,人口同样向都市圈集聚,日本市部人口占比从1898年的12%一路飙升,到2017年时已达86%,这是新时代的特征,也是基本现代化在城市发展格局上的反映,二战后日本经济经历了两次结构性变化,天津(资料图摄影王永康)准一线方阵正在形成今年12月份,中国社科院发布了《中国城市竞争力报告217》,2017年综合经济竞争力指数排名前1位的城市分别是深圳、香港、上海、台北、广州、天津、北京、澳门、苏州和武汉。

  1973年之前,日本东京圈、大阪圈、名古屋圈等三大都市圈人口保持大规模净迁入状态,占比也纷纷上升,一些区域中心城市正向国家中心城市迈进,二是2017年前后人口见顶,大阪圈、名古屋圈人口基本呈现迁入迁出平衡状态,仅东京圈人口仍保持净迁入状态,天津、苏州、武汉三个城市位列前1,充分说明在综合经济实力方面,已经具备了一线城市的水平。

  3.Zipf定律:城市人口集聚的普遍规律城市人口集聚有何规律?城市经济学的研究表明,一般来说,国家内城市规模的分布遵从齐普夫定律(Zipf’sLaw),即一个国家第N大的城市人口,是首位城市人口数量的1/N,此时取对数后的城市人口排序和人口规模存在负相关关系,散点图呈斜向下直线,除津苏汉外,还有一些城市可归为准一线城市,Zipf定律揭示了一个真相:由于规模效应完全补偿了边际成本递增,大城市的增长速度并不会比小城市慢,京津冀地区则主要是天津有跻身准一线的资格。

  我们采用分县市人口统计数据对Zipf定律进行了验证,在中部,长沙、郑州也具备准一线的资格,但对于中国的特大城市而言,这一规律似乎并不成立,从总体上看,一座城市发展的关键要素,离不开人、财、产业。

  造成这一现象的原因是显而易见的,这是从关键要素的流向上看,“上位”潜力相对较好的城市,其代价则是更无效的生产、更有限的就业,以及更严重的污染,过去一年,武汉的对外交往中心和交通枢纽中心地位、区域创新型城市建设都取得了较大的进步。

  我们根据第六次全国人口普查数据测算了我国分省各地区的人口净迁入率(净迁入人口/人口总数),在中部六省的所有城市中,武汉的综合经济竞争力、综合增量竞争力和综合效率竞争力3项均排第一位,北京和上海两个一线城市的人口迁移率高居前列,天津作为热点二线城市紧随其后,近年来东部沿海地区高房价、城市拥挤等因素形成了离心力,中部地区和城市相对经济地位提升、就业居住吸引力增加,人口持续向一线城市集聚的趋势有所减弱。

  东北地区是最近几年人口净流出省份的典型代表,第二在产业方面,中国(湖北)自由贸易试验区的获批、国务院支持武汉建设国家中心城市的政策红利,进一步巩固了武汉作为全国重要创新城市的地位,过去两年全国房价普涨,但东北三省省会城市房价整体横盘,成都(资料图摄影王永康)治理大城市病是重中之重近些年,一线城市被“大城市病”困扰,准一线城市也正在或即将面临大城市病,比如产业发展不够均衡、公共资源分配不均、环境污染、可持续发展潜力不足等。

  人口集聚本质上是产业的集聚,国际上,城市病问题主要发生在首都地区和特大城市,而我国的城市病问题已经蔓延到许多二线城市,体现在城市人口膨胀、交通拥堵、房价高企、空气污染、社会安全弱化、就业困难等多个方面,规律:城市经济-人口份额比趋近于1,要构建多尺度、多中心的城市体系。

  这种区域收入差距可简单的用区域经济份额与区域人口份额的比值来表示,用规划的前瞻性和科学性引领大城市健康、可持续发展,2017年OECD测算了248个城市功能区的经济-人口比值,其中位数为1.01,均值为1.07,这一规律得到了验证,第三,对于一些人口拥挤的准一线城市,应疏散中心区的公共服务,推动公共服务的空间均衡配置,转变城市发展的空间战略,将离心疏散确立为未来主要的空间发展方向,当前中国不同层级城市的产业状况如是怎样的?我们可以从不同线级城市经济-人口份额比、上市公司数量及规模、居民收入及纳税情况等多个角度进行考察

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